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美的置業(yè)為何重組開發(fā)業(yè)務？

來源：家居百科時間：2024年06月25日 12:01

作為經(jīng)營尚好的幾家民營房企之一，美的置業(yè)率先進行了轉(zhuǎn)向。6月23日晚，美的置業(yè)公告稱，將對房開業(yè)務進行內(nèi)部重組，擬剝離開發(fā)業(yè)務至控股股東，專注于經(jīng)營性業(yè)務。

美的置業(yè)是“第二支箭”首批支持的民營房企之一。去年4月份，美的置業(yè)成功發(fā)行12億中期票據(jù)，是首家獲得中債信用增進、交通銀行和中信證券三大機構聯(lián)合創(chuàng)設風險緩釋憑證（CRMW）的民營房企。

在今年年初的業(yè)績發(fā)布會上，美的置業(yè)相關負責人還談及今年年度銷售目標在550億元左右。如今，美的置業(yè)進行大轉(zhuǎn)型，剝離開發(fā)業(yè)務，其發(fā)展出乎意料，但是也在意料之中。

地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)仍在持續(xù)調(diào)整中，房企銷售、現(xiàn)金流安全承壓。對于美的置業(yè)來說，雖然目前信用安全，但是及時“踩剎車”，未免不是一件壞事。

受重組事件影響，港股美的置業(yè)大漲，收盤漲幅接近70%。

剝離重資產(chǎn)、聚焦輕資產(chǎn)

美的置業(yè)公告稱，公司擬將房開業(yè)務進行內(nèi)部重組，由私人公司持有該業(yè)務，同時組建私人公司集團，接著通過實物分派私人公司股份的方式將私人公司集團從本集團剝離。分派完成后，私人公司集團將不再成為本公司的附屬公司，并將由控股股東和選擇實物分派的股東通過持有私人公司股份而持有，公司將繼續(xù)經(jīng)營保留業(yè)務，而公司股份將繼續(xù)于聯(lián)交所上市。

重組方式方面，采用實物方式分派，股東可選擇按持股收取私人公司股份，基準為每股分派1股；或收取現(xiàn)金5.9港元，較6月21日收報溢價57.33%。

對于業(yè)務重組的原因，美的置業(yè)稱，盡管集團2023年年度維持健康的財務比率，并設法滿足“三道紅線”的要求，仍須承擔沉重負擔及債務以支持其房開業(yè)務。把房開業(yè)務從本集團剝離將可減少本集團的負債和與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的重資產(chǎn)屬性相關的信用風險，并為股東提供變現(xiàn)其在本公司部分投資的選擇權，減少其與本公司股份相關的房開業(yè)務投資風險。

美的置業(yè)進一步稱，將重資產(chǎn)的房開業(yè)務剝離將不可避免地縮減本集團整體業(yè)務的規(guī)模，但將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式使保留集團能夠利用其在房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識，實現(xiàn)更高的利潤率（與房開業(yè)務相比），并減少其在房地產(chǎn)市場的周期性風險敞口。

此外，美的置業(yè)表示，輕資產(chǎn)保留業(yè)務相對較高的利潤率被房開業(yè)務相對較低的利潤率沖減，因此投資者難以單獨對輕資產(chǎn)保留業(yè)務進行估值。集團重組及建議分派后，美的置業(yè)的股價將更好地反映保留業(yè)務的價值。

地產(chǎn)開發(fā)拖累上市平臺

美的置業(yè)是美的控股旗下企業(yè)，成立于2004年，構建了“開發(fā)+運營+科技”的產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)生式發(fā)展生態(tài)，已在粵港澳大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)、長江中游經(jīng)濟區(qū)、京津冀經(jīng)濟區(qū)和西南經(jīng)濟區(qū)布局逾350個項目。2018年10月，美的置業(yè)在香港聯(lián)交所上市。

2019年，美的置業(yè)銷售額超千億元，首次邁入“千億陣營”。不過隨著行業(yè)的整體失速，美的置業(yè)2023年銷售規(guī)模也降至658.5億元。

對于開發(fā)業(yè)務進行重組，從美的置業(yè)給出的理由來看，主要是開發(fā)業(yè)務負擔較重，且容易增加信用風險的暴露。

目前，美的置業(yè)的主要業(yè)務有物業(yè)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)投資與運營以及房地產(chǎn)科技。2023年，美的置業(yè)735.65億元的總收入中，物業(yè)開發(fā)業(yè)銷售收入為716.79億元，占比高達97.4%，其他業(yè)務收入不到19億元。可以說，開發(fā)業(yè)務撐起了美的置業(yè)的整體規(guī)模。

但也正是開發(fā)業(yè)務占比較大，拖累了美的置業(yè)整個盈利水平。

年報顯示，2023年美的置業(yè)營業(yè)收入約735.65億元，同比下降0.1%；毛利約84.84億元，同比下降25%，毛利率11.5%，下降3.8個百分點；凈利潤約21.25億元，同比下降40.6%，凈利率2.9%，下降2個百分點；公司擁有人應占利潤約9.14億元，同比下降47.1%。

在熟悉美的置業(yè)的分析人士看來，此次重組后，房開業(yè)務產(chǎn)權線整體上移，房開業(yè)務的資產(chǎn)和負債從上市公司的并表范圍調(diào)整為控股股東的并表范圍。上市公司的并表范圍大幅縮減，上市公司得以輕裝上陣。

截至2023年12月31日，美的置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務（不包括集團持有及運營的商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園）涉及319個物業(yè)開發(fā)項目，土地儲備的總建筑面積約2650萬平方米。這些物業(yè)開發(fā)項目大多為住宅物業(yè)，分布于大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)、長江中游經(jīng)濟區(qū)、京津冀經(jīng)濟區(qū)和西南經(jīng)濟區(qū)等中國五大區(qū)域。

未來美的置業(yè)如何參與開發(fā)業(yè)務？

股權重組后后，美的置業(yè)的開發(fā)業(yè)務從上市平臺剝離出去，將保留物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)投資與運營、房地產(chǎn)科技、建設項目管理業(yè)務。

那么，未來開發(fā)業(yè)務層面，美的置業(yè)以何種形式參與？目前，美的置業(yè)輕資產(chǎn)規(guī)模較少，能否支撐上市平臺的發(fā)展？

上述分析人士表示，除了不再并表外，開發(fā)業(yè)務原有的團隊應該不會變化。與此同時，上市公司將能夠利用其在房開業(yè)務中積累的現(xiàn)有專業(yè)知識和技能，擴大其服務范圍，拓展建設項目管理業(yè)務，最終能夠提供涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)過程各個階段的服務?！按送?，將重資產(chǎn)拿地和開發(fā)運營分離開來，開發(fā)團隊得以釋放活力，鍛造實力，拿地規(guī)模也可以更直接地借助控股股東的資金實力?！?/p>

在輕資產(chǎn)業(yè)務方面，2023年年報數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)735.65億元的總收入中，物業(yè)開發(fā)之外的其他業(yè)務，包括物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)租賃收入、酒店運營等收入不到19億元。美的置業(yè)在輕資產(chǎn)業(yè)務方面能有多大的空間？

重組公告稱，在物業(yè)管理方面，截至2023年12月31日，美的置業(yè)在我國66個城市服務385個物業(yè)項目，總合約建筑面積約9032萬平方米。

在商業(yè)物業(yè)方面，截至2023年12月31日，該業(yè)務分布在我國6個城市運營6個自持商業(yè)物業(yè)、4個第三方持有的商業(yè)物業(yè)及3個自有產(chǎn)業(yè)園。

還有建設項目管理業(yè)務。美的置業(yè)公告稱，當前，公司向地方政府及關聯(lián)方（即美的控股集團）提供服務，包括但不限于向公立醫(yī)院和學校以及用作康體、醫(yī)療及辦公等相關用途的各類建筑或經(jīng)營場所提供工程建設管理、智能系統(tǒng)安裝及其他相關配套服務。此次重組完成后，業(yè)務將拓展至住宅物業(yè)的建設項目管理，主要包括物業(yè)開發(fā)、設計、規(guī)劃及建造（例如監(jiān)督和控件目建設階段的任務和活動，包括在建樓棟的進度、成本、質(zhì)量和安全管理）、銷售及市場推廣。

“此次重組后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的收入將納入控股股東的會計報表，上市公司僅確認開發(fā)管理服務收入。開發(fā)管理服務業(yè)務收入規(guī)模雖小，但利潤率和利潤穩(wěn)定性將大大提高。”上述分析人士說。

業(yè)務、財務實現(xiàn)“輕裝上陣”

上市公司不再并表，但是業(yè)務層面仍深度參與，美的置業(yè)似乎在尋找一個輕重資產(chǎn)分離風險的最好方式。

“此次重組是對新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)型進行的探索，積極嘗試重資產(chǎn)拿地與開發(fā)運營分離的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，讓土地回歸資本、開發(fā)回歸能力，各歸其位、各得其所。”該位分析人士如是說。

匯生國際資本總裁黃立沖表示，這樣的重組也可能帶來一些好處。例如，通過將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的股份分派給美的置業(yè)的股東，美的置業(yè)可以簡化其合規(guī)管理，減少對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的監(jiān)管負擔。此外，這樣的分派也使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務作為一個獨立的實體，避免因房地產(chǎn)業(yè)務拖累美的置業(yè)的整體估值。

此外，黃立沖認為，如果房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務出現(xiàn)財務困境，作為獨立的實體進行重組會更加簡單，減少對美的置業(yè)財務狀況的負面影響。

在黃立沖看來，從優(yōu)勢分析的角度來看，這樣的重組可以使美的置業(yè)專注于其核心業(yè)務，提高運營效率和專注度。同時，將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務分派給股東可以提高業(yè)務透明度，讓投資者更清楚地了解各個業(yè)務板塊的表現(xiàn)。最后，股東可以直接持有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的股份，從而有更多的投資選擇和靈活性。

除了美的置業(yè)外，今年以來，華遠地產(chǎn)也將重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務轉(zhuǎn)讓給了母公司華遠集團。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，未來或有其他房企順勢而為，對發(fā)展戰(zhàn)略進行調(diào)整。一是，業(yè)務方面“去重取輕”，重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務轉(zhuǎn)讓剝離，甩掉重資產(chǎn)包袱，保留及發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務如代建、資產(chǎn)管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務等，能夠聚焦資源、聚焦精力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務，轉(zhuǎn)型為服務型公司。二是，財務方面“輕裝上陣”，重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務剝離轉(zhuǎn)讓，其對應的資產(chǎn)及負債也同時轉(zhuǎn)讓，能降低企業(yè)的杠桿率及負債水平，減輕償債壓力，增強抗風險能力，助力穿越周期。

來源：新京報返回搜狐焦點首頁，查看更多

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